房企500強分(fēn)化加劇 百強企業引領轉型
2012年3月21日，2012中(zhōng)國房地産500強測評成果發布會暨500強峰會在北(běi)京舉行。峰會旨在分(fēn)享領先企業成功經驗，整合全産業鏈核心資(zī)源，探讨房地産業的創新、轉型與發展。此次峰會由中(zhōng)國房地産研究會、中(zhōng)國房地産業協會與中(zhōng)國房地産測評中(zhōng)心主辦，北(běi)京中(zhōng)房研協技術服務有限公司、中(zhōng)國房産信息集團承辦，戰略首發媒體(tǐ)包括新浪微博《微首發》、《中(zhōng)國建設報》、《21世紀經濟報道》、《經濟觀察報》、《中(zhōng)國房地産報》、《新京報》、《參考消息·北(běi)京》、北(běi)京電視台、東方衛視、第一(yī)财經衛視、廣東電視台、旅遊衛視、央廣傳媒、中(zhōng)央人民廣播電台經濟之聲；香港及境外(wài)首發媒體(tǐ)是《香港文彙報》。全國政協常委、人口資(zī)源環境委員(yuán)會副主任、中(zhōng)國房地産研究會會長、中(zhōng)國房地産業協會會長劉志(zhì)峰，中(zhōng)國房地産研究會副會長兼秘書(shū)長、中(zhōng)國房地産業協會秘書(shū)長苗樂如，中(zhōng)國房地産業協會副會長朱中(zhōng)一(yī)，中(zhōng)國房地産測評中(zhōng)心專家指導委員(yuán)會執行主任、上海易居房地産研究院院長張永嶽，中(zhōng)國房地産測評中(zhōng)心主任丁祖昱等業内領導和專家，以及房地産企業、研究機構和媒體(tǐ)人士近500人出席了本次峰會。
會上，中(zhōng)國房地産研究會、中(zhōng)國房地産業協會與中(zhōng)國房地産測評中(zhōng)心聯合發布了《2012中(zhōng)國房地産開(kāi)發企業500強測評研究報告》、《2012中(zhōng)國房地産開(kāi)發企業500強供應商(shāng)首選品牌測評研究報告》及2012中(zhōng)國房地産開(kāi)發企業綜合實力10強、經營績效10強、綜合發展10強、責任地産10強、發展潛力10強、運營效率10強、區域運營10強、穩健經營10強、外(wài)資(zī)企業10強、商(shāng)業地産10強、城市覆蓋10強等系列測評榜單，以專業深入的研究、客觀公正的結果，爲轉型時期的房企戰略調整和模式創新提供了思路與範本。
樹(shù)立地産行業标杆 加快轉型升級步伐
全國政協常委、人口資(zī)源環境委員(yuán)會副主任、中(zhōng)國房地産研究會會長、中(zhōng)國房地産業協會會長劉志(zhì)峰在發布會上表示，中(zhōng)國房地産500強測評活動，力求以公正的立場、權威的數據、科學的測評方法客觀展示房地産開(kāi)發企業的發展成績，并通過舉行發布會，将房地産500強測評成果和相關企業成功發展經驗推薦給社會各界。經過這幾年的努力，中(zhōng)國房地産500強相關測評在展示行業成果、借鑒優秀經驗、提高發展質量、促進轉型發展、推動行業合作交流，引領行業全面健康發展等方面發揮了積極作用；同時，中(zhōng)國房地産500強測評成果和研究報告也在業内得到認可，已成爲評判房地産開(kāi)發企業經營實力及行業地位的重要标準。
劉志(zhì)峰表示，當前，我(wǒ)國房地産行業面臨的主要任務有三項：一(yī)是貫徹落實國家宏觀調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商(shāng)品住房建設，擴大(dà)有效供給，促進房地産持續穩定健康發展；二是強化住房保障功能，加快保障性安居工(gōng)程建設；三是轉變行業發展方式，提高發展質量和效益。房地産企業必須正确認識中(zhōng)央宏觀調控政策，引領房地産市場健康發展；必須充分(fēn)認識加快房地産業轉型發展的必要性和緊迫性；必須努力創新房地産業轉型發展。他表示，加快轉型發展，提升發展質量是一(yī)項艱巨的任務，也是關系行業發展全局的戰略性選擇。中(zhōng)國房地産500強測評工(gōng)作，要更好地促進創新轉型，發揮标杆房企爲行業可持續健康發展起到的引領作用，爲行業的長遠健康發展作出貢獻。對于中(zhōng)國房地産企業和标杆企業的未來出路，劉志(zhì)峰也強調指出，“通過中(zhōng)國房地産500強測評展示出的成果，借鑒經驗，順應形勢發展要求，自己轉，主動調，在轉型創新發展上花大(dà)氣力、下(xià)真功夫、求真實效。如此，企業就會獲得更大(dà)的發展空間，就會度過寒冬，迎來春天。”
萬科再登榜單之首高周轉企業赢先機
2011年，房地産行業經曆了不平凡的一(yī)年。面對嚴峻的房地産調控，大(dà)型房地産企業以積極的态度、成熟的策略、創新的發展路徑獲得了穩定的業績增長，中(zhōng)型房企在規模成長上也獲得了長足的進步，形成超大(dà)型房企領軍、大(dà)中(zhōng)型房企群雄逐鹿的局面。在最受關注的2012中(zhōng)國房地産開(kāi)發企業500強榜單上，萬科集團以超群的綜合實力位列榜首，恒大(dà)地産和萬達集團緊随其後，中(zhōng)國海外(wài)、綠地集團、保利房地産、龍湖地産、華潤置地、世茂房地産和富力地産分(fēn)列四到十位。
2012中(zhōng)國房地産500強測評研究報告顯示，在2011年信貸緊張，資(zī)金成本很高的特定環境下(xià)，高周轉顯然已成爲衆房企的追求目标，“快進快出”提高效率使這一(yī)模式有了更大(dà)的生(shēng)存空間，500強前五位被高周轉企業包攬。事實證明，從2011年的表現來看，高周轉模式更勝一(yī)籌。從測評榜單來看，領先企業基本都貫徹了快速銷售的策略，對市場變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業者和自住的普通老百姓需求的産品，或調整中(zhōng)高端價格，率先降價銷售。
此外(wài)，融創中(zhōng)國以193億的銷售金額、119萬平方米的銷售面積排在18位，較上年上升42位。另一(yī)黑馬佳兆業集團由2011年的40位上升至17位。融僑集團、融創中(zhōng)國、榮盛房地産、合景泰富、建業地産均有不同程度的上升，表現出良好的成長能力。另一(yī)方面，綠城中(zhōng)國由于産品受調控政策影響較大(dà)，發展受限，由上年第7位下(xià)降至23位。
百強門檻顯著提高行業競争分(fēn)化加劇
2011年，房地産調控政策持續深化，房地市場進入調整期，在此環境下(xià)，全國市場銷售仍然保持了增長态勢。2011年，全國商(shāng)品房銷售面積爲10.99億平方米，同比增長4.9%，房地産開(kāi)發企業500強商(shāng)品房銷售面積達2.19億平方米，同比增長26.9%，增幅較全國水平高出22個百分(fēn)點；銷售金額方面，年内全國商(shāng)品房銷售額爲5.91萬億元，同比增長12.1%，銷售額增幅大(dà)幅放(fàng)緩。在此背景下(xià)，房地産開(kāi)發企業500強企業銷售創下(xià)2.28萬億元的新高，同比增長32.3%，增長速度較全國高出20.2個百分(fēn)點，表現出持續的發展勢頭。
其中(zhōng)，根據2012中(zhōng)國房地産500強測評研究報告顯示，2011年百強企業的銷售金額均值爲148.81億元，較上年增長12.44%，标準差爲188.12億元，标準差擴大(dà)11.14億元，可以看出百強企業銷售業績較上年穩步提升，但企業間差距有所擴大(dà)。
2011年，百強房企銷售金額的中(zhōng)位數爲64.98億元，較上年57.01億元大(dà)幅提升，門檻起點顯著提高。整個行業的競争進入百億競争，更多企業達到百億銷售業績後，其中(zhōng)實力突出的企業正在向200-500億的更高目标集結。銷售金額也在向排名全國20強以及50強企業集中(zhōng)，這些企業的發展狀況極大(dà)地影響了房地産行業整體(tǐ)的競争态勢。
盡管近年來我(wǒ)國房地産業市場集中(zhōng)度有所提升，但整體(tǐ)而言，我(wǒ)國房地産業市場集中(zhōng)程度仍然相當低，因此，即使是處于領先地位的企業，就單個企業而言，對市場的影響程度仍然比較低，也就是說，在市場進入調整期時，任何不能及時适應環境變化的企業都有可能錯失發展機會。
庫存去(qù)化壓力倍增盈利模式改變在即
500強企業在市場壓力不斷上升的産業背景下(xià)，銷售業績大(dà)幅領先于全國水平，這表明500強企業在變化的市場環境中(zhōng)，具備更強的競争能力，企業根據自身特點快速應對市場變化，抵禦市場風險，更好、更快、更靈活地适應環境，有效地抓住市場機遇，從而保證了企業持續有序增長。
但另一(yī)個無法忽視的問題是，2011年，500強房地産開(kāi)發企業存貨均值同比增加50.34%，增幅較上年進一(yī)步攀升6.47個百分(fēn)點，絕對值99.89億元亦位于曆史高點。在政策高壓、存貨高企和景氣下(xià)行的背景下(xià)，房地産行業已進入去(qù)庫存時代成爲不争的事實。
存貨均值加速上升的同時，存貨周轉率放(fàng)緩，存貨的消化速度下(xià)降加上上一(yī)年房地産公司經營性現金流的大(dà)幅下(xià)降，使資(zī)金壓力随之而來。在行業面臨調控常态化的大(dà)背景下(xià)，房地産行業的發展趨勢是回歸民生(shēng)需求，回歸住宅産品屬性。過去(qù)十餘年内依賴土地增值、房價高速上漲的盈利模式在常态化的行業調控下(xià)将會發生(shēng)變化。企業盈利模式将逐漸轉移到産品價值維度，這種盈利模式的轉變實際上代表着行業整體(tǐ)的理性回歸。而房地産行業的理性回歸實質上意味着産業進入真正意義的企業競争階段，因此，企業經營、管理方面的競争将日趨激烈。經過一(yī)年多的行業調整，一(yī)些内在管理能力較好、具有差異性産品、富有社會責任心、擁有較高品牌價值的企業通過較高的産品價值保持了持續的盈利能力。而這種精細化經營管理的盈利模式将逐漸成爲更多開(kāi)發企業，特别是500強企業的選擇。
全面創新綜合管控關注民生(shēng)履行職責
2011年以來，不少開(kāi)發企業在商(shāng)業地産、旅遊地産等方面動作頻(pín)頻(pín)，通過創新産品結構等途徑取得良好成績。比如社區商(shāng)業、旅遊綜合體(tǐ)項目等。在營銷方面，微博營銷、微房産概念得到越來越多的企業的關注。
同時，2011中(zhōng)國房地産開(kāi)發企業500強納稅額繼續提升。500強企業營業稅金及附加的均值約爲1.31億元，同比增長32.04%，增幅較上年回落近2個百分(fēn)點。從所得稅額來看，500強均值約爲2.67億元，同比增長39.42%，增幅較2010年回落近10個百分(fēn)點。盡管年内企業納稅額增幅有所放(fàng)緩，但房地産開(kāi)發企業納稅占同級财政稅收比重仍處高位。企業通過用心經營，積極履行企業社會公民責任，更多地參與以慈善捐贈爲代表的社會公益事業。
随着國家對保障性安居工(gōng)程建設的重視程度的提高，越來越多的開(kāi)發企業積極參與到這一(yī)領域的投資(zī)和建設。實際上，參與保障性安居工(gōng)程的投資(zī)和建設不僅能爲企業赢得良好的社會聲譽，樹(shù)立良好品牌形象，而且在房地産回歸居住屬性，産業發展回歸理性的趨勢下(xià)，參與保障性安居工(gōng)程的投資(zī)和建設無疑能增強企業融資(zī)能力等多方面的好處。年内，上海城投、恒盛地産、金隅集團、首開(kāi)股份等企業先後獲得了保障房開(kāi)發專項資(zī)金。随着保障性安居工(gōng)程的建設工(gōng)作的逐步推進，更多開(kāi)發企業特别是有實力的500強開(kāi)發企業會更積極主動地參與到其中(zhōng)。
房産電商(shāng)時代開(kāi)啓，行業整合再奏強音
近年來，樓盤網上宣傳、網上展示、網絡看房、網絡團購等形式層出不窮，網絡對房地産銷售的影響日益顯著，2011年主流房産網站如新浪樂居，主要電子商(shāng)務平台如淘寶紛紛斥資(zī)建設房産電商(shāng)平台，拉開(kāi)了房地産業電商(shāng)時代的大(dà)幕。
年内，主要開(kāi)發商(shāng)如萬科、恒大(dà)、保利、綠地、綠城、碧桂園、龍湖、世茂、SOHO等都參與了房産電商(shāng)平台運作。電商(shāng)平台在2011年興起并非偶然，面對限貸、限購、限價下(xià)的市場，開(kāi)發企業探索尋找行之有效的營銷渠道和手段，不斷嘗試新的營銷方式成爲共識；服務商(shāng)在微利時代營銷成本激增；經紀公司的運營形勢嚴峻，成交低迷、搶奪客戶卻效果堪憂。房産電商(shāng)作爲房地産領域的新興事物(wù)，在目前市場環境下(xià)凸現其超越傳統營銷模式的優勢；房地産電子商(shāng)務不僅是作爲一(yī)種新的營銷模式出現，而是作爲産業整合提升的平台，快速發展并影響着整個産業。電子商(shāng)務平台給房地産業帶來的絕非僅僅是銷售規則的改變，而是基于産業高度的以消費(fèi)者利益爲核心的深層次的變革。可以預見，随着房地産電子商(shāng)務平台的逐步完善，定将攜手産業内不同主體(tǐ)爲房地産市場帶來新的增長動力。
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