專家稱全國性樓市下(xià)降通道開(kāi)啓

全國性的樓市下(xià)降通道已然開(kāi)啓。國家統計局18日公布數據顯示，2011年12月，70個大(dà)中(zhōng)城市新建商(shāng)品住宅價格比11月下(xià)降0.24%，連續三個月環比下(xià)降，房價跌幅逐步擴大(dà)。

接受《經濟參考報》記者采訪的專家認爲，受限購、限貸政策持續的影響，樓市有望加速下(xià)行，商(shāng)品住宅成交量将延續2011年下(xià)半年的低迷态勢，難以全面回暖。

連跌 超七成城市新房價格環比下(xià)降

2011年12月新建商(shāng)品住宅價格下(xià)降的城市繼續增加，全國70個大(dà)中(zhōng)城市中(zhōng)，環比價格下(xià)降的有52個城市，占比74%；環比價格持平的有16個城市；環比價格上漲的有2個城市，漲幅僅爲0.1%。

同時，房價同比漲幅也出現下(xià)降迹象。統計顯示，70個大(dà)中(zhōng)城市中(zhōng)，2011年12月新建商(shāng)品住宅價格同比下(xià)降的城市有9個，比11月增加5個；漲幅回落的城市有55個。

“2011年10月後，降價範圍加速擴大(dà)，以全國超過70%的大(dà)中(zhōng)城市房價環比回落收尾。雖然12月平均同比指數仍然高于100，卻已達到年内最低值，比1月增幅回落5.19個百分(fēn)點。”鏈家地産首席分(fēn)析師張月認爲，這表明在經曆近一(yī)年的樓市調控政策下(xià)，全國房價上漲得到有效控制，2012年将是房價回落的一(yī)年。

張月表示，12月大(dà)型房企爲業績搶收而在各地進行的降價促銷，不僅打破了市場價格僵持的局面，還帶動了一(yī)線以外(wài)城市的價格深調。無論從環比降價城市數量增加方面還是價格回落幅度擴大(dà)方面，都可以看出，價格拐點出現之後，全國性的樓市下(xià)調通道已然開(kāi)啓。

值得注意的是，12月份環比價格上漲的2個城市分(fēn)别是貴陽和銀川，均爲西部城市；在16個止漲的城市中(zhōng)，除泉州、湛江、三亞外(wài)，其餘13個均爲中(zhōng)西部城市。“可見，目前環比房價仍相對膠着的城市主要集中(zhōng)在中(zhōng)西部地區，因爲這些城市房價本來就相對較低、漲速相對較慢(màn)，降價空間沒有東部城市、高能級城市大(dà)。”上海易居房地産研究院副院長楊紅旭接受《經濟參考報》記者采訪時說。

在北(běi)京、上海、廣州、深圳四大(dà)一(yī)線城市，新建商(shāng)品住宅價格已連續3個月下(xià)降，且降幅擴大(dà)明顯。上海易居房地産研究院發布的最新研究報告表明，12月份，一(yī)線城市新建商(shāng)品住宅價格環比綜合指數爲99.63，即價格環比下(xià)降0.37%；新建商(shāng)品住宅價格同比綜合指數爲102.4，即價格同比上漲2.4%，同比漲幅繼續明顯收窄。

楊紅旭表示，12月70個大(dà)中(zhōng)城市新建商(shāng)品住宅同比綜合指數爲101.6，即價格同比上漲1.6%，漲幅比11月份明顯收窄。接下(xià)來數月，随着環比價格的下(xià)降，以及同比價格下(xià)降城市的增多，新建商(shāng)品住宅同比漲幅将繼續下(xià)滑。

壓力 銷售放(fàng)緩庫存大(dà)增

2011年12月，中(zhōng)原集團研究中(zhōng)心監測的30個主要城市新建住宅成交量環比增幅達10%，這是2011年下(xià)半年以來最大(dà)的單月環比增幅，但其上升的主要原因是11月市場成交過于低迷。此外(wài)，北(běi)京、深圳、杭州等重點城市12月成交量環比增幅都超過六成。然而，對比2009年和2010年四季度成交量環比三季度分(fēn)别增加一(yī)成和四成，2011年四季度成交量不升反降，成爲近幾年來表現最差的四季度。

進入2012年，樓市成交依舊(jiù)慘淡。根據中(zhōng)國指數研究院最新統計，上周(1月9日至15日)監測的40個城市中(zhōng)，32個城市樓市周均成交量同比下(xià)降，18個城市成交量降幅在50%以上，其中(zhōng)溫州同比降幅達74.16%。

楊紅旭介紹說，從曆史數據上看，2011年商(shāng)品房市場明顯降溫，銷售面積同比增幅明顯下(xià)滑，遠低于近十年的平均增幅。

銷售放(fàng)緩的同時，庫存在逐月攀升。中(zhōng)原地産統計顯示，2011年12月，上海、廣州、南(nán)京和青島等城市的新房可售面積與2011年1月相比增幅均在五成以上，北(běi)京和深圳庫存增幅分(fēn)别爲28%和7%。

進入2011年四季度以來，标杆房企在各地的促銷力度加大(dà)，降價樓盤迅速增多，促銷方式更加多樣化，降價幅度亦明顯大(dà)于前期。但開(kāi)發商(shāng)銷售策略的調整并未拉動銷售額顯著回升，11月份和12月份标杆房企的銷售額分(fēn)别僅爲全年均值的75%和89%。整個四季度标杆房企的銷售額僅占2011年全年銷售額的22%，爲全年最低的一(yī)個季度。銷售乏力使得标杆房企庫存壓力陡增，截至2011年12月底，中(zhōng)原地産監測到的标杆房企在售項目庫存量比2011年5月底增加約7成。

中(zhōng)原集團研究中(zhōng)心高級經理劉淵認爲，受市場大(dà)勢影響，2011年全年标杆房企的發展速度有所放(fàng)緩。一(yī)方面，從銷售規模的增長情況來看，十大(dà)标杆房企的總銷售額同比增長12%，較2010年下(xià)降約30個百分(fēn)點；另一(yī)方面，從開(kāi)發商(shāng)完成年度銷售計劃的情況來看，僅有恒大(dà)、華潤、中(zhōng)海、保利4家房企完成年度銷售任務，而2010年則有8家房企完成了年度銷售任務。

趨勢 樓市下(xià)行幅度将加大(dà)

房價快速上漲勢頭得到遏制的同時，市場寒冬并未終結。專家認爲，在“堅持房地産調控不動搖”的主基調下(xià)，限購等調控政策仍将持續，樓市下(xià)行幅度将進一(yī)步加深，而開(kāi)發商(shāng)則将面臨更大(dà)壓力。

住建部政策研究中(zhōng)心副主任王珏林接受《經濟參考報》記者采訪時表示，2011年房地産市場逐步回歸理性，主要還是調控政策産生(shēng)了作用。2012年調控仍将持續，基調不會發生(shēng)變化。在王珏林看來，2012年的房地産調控政策走向，在保持基調不變的情況下(xià)，不排除對限貸政策微調的可能，但限購等政策不太可能放(fàng)松，因爲現在條件不具備，“隻可能增加而不會減少限購的範圍”。

王珏林認爲，在政策将保持穩定性的預期明确以後，觀望情緒将逐漸減少，2012年整個房地産市場的形勢與2011年不會有太明顯的差異。

對于未來的市場走勢，短期來看，劉淵認爲，考慮到2012年前10天的市場低迷表現，結合春節假期因素，1月主要城市一(yī)手住宅的成交量仍将保持低位。2月作爲春節後的第一(yī)個自然月，開(kāi)發商(shāng)或将加快推盤步伐，在這個階段如果成交量仍持續低迷，或将有更多的開(kāi)發商(shāng)加入降價陣營。未來一(yī)段時間，土地市場或将成爲一(yī)大(dà)看點，土地成交價格若有實質下(xià)降，将帶動住宅銷售市場價格繼續下(xià)降。

就2012年全年而言，楊紅旭預測，當前的樓市環境更像2008年8月(下(xià)跌後持續至2009年2月)，而非2011年6月。預期未來半年左右，全國房價将總體(tǐ)上保持環比下(xià)跌狀态，2012年下(xià)半年趨于築底、企穩，四季度可能逆轉爲上漲。

北(běi)京中(zhōng)原地産市場研究部總監張大(dà)偉接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前來看拐點已經出現，預期在6至12個月内房價還有可能有10%至20%的下(xià)調。而且一(yī)線城市對全國的示範作用非常大(dà)，不僅在政策執行力度上，在房價下(xià)調過程中(zhōng)也會明顯影響全國。預計2012年全國樓市成交量繼續延續2011年四季度的下(xià)降趨勢。

對于房企資(zī)金狀況，楊紅旭預計，2012年房地産開(kāi)發企業資(zī)金來源将繼續惡化，預計全年增速爲8%。一(yī)方面，房企的融資(zī)環境難以全面向好；另一(yī)方面，房企的資(zī)金回籠仍将艱難。此外(wài)，外(wài)資(zī)對國内房地産市場持悲觀态度，難以大(dà)幅增加投資(zī)。