我(wǒ)國2000多億房産信托今年将到期

随着限購、限價和信貸緊縮，房地産信托成爲不少開(kāi)發商(shāng)的“救命稻草”，但風險也逐步顯現。中(zhōng)金公司一(yī)份針對房地産信托專題分(fēn)析報告顯示，2012年預計房地産信托到期規模2234億元，總還款額約2500億元；2013年預計到期規模2816億元，總還款額約3100億元。

接受記者采訪的業内人士表示，針對單個地産項目或低資(zī)質開(kāi)發商(shāng)的信托産品可能率先出現兌付風險，但房地産信托多爲流動性風險，兌付風險總體(tǐ)可控。

中(zhōng)金公司報告稱，從2012年開(kāi)始将是房地産集合類信托的償付高峰，第三季度到期規模約1000億元，其他季度到期規模350億至500億元。其中(zhōng)3月份是小(xiǎo)高峰，到期規模約220億元；7月起至9月是到期大(dà)高峰，每月平均在300億元以上。

房地産信托兌付資(zī)金以樓盤銷售回款爲基礎，但在現有的限購、限價和限貸等調控措施下(xià)，房地産商(shāng)銷售回款速度放(fàng)緩，難度增加。同時，銀行借貸、資(zī)本市場融資(zī)等籌資(zī)渠道受阻。對于即将進入集中(zhōng)兌付期的房地産信托而言，各種不利因素加劇了兌付風險。

對此，北(běi)京大(dà)學房地産金融中(zhōng)心主任馮科對《經濟參考報》記者表示，房地産信托兌付風險确實存在，但房地産信托在整個地産融資(zī)額度中(zhōng)占比不大(dà)，不會造成大(dà)範圍影響。

中(zhōng)國人民大(dà)學信托與基金研究所所長周小(xiǎo)明也對記者表示，對于房地産信托，不排除個别項目出現流動性風險，但隻要房地産業不大(dà)起大(dà)落，總體(tǐ)風險是可控的。

此外(wài)，房地産信托收益率走高反映出房地産商(shāng)融資(zī)成本不斷加大(dà)。數據顯示，2011年房地産信托平均預期年收益率從1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均預期年收益率達10.08%。

用益信托研究員(yuán)徐穎風對《經濟參考報》記者表示，房地産信托收益率節節走高，房地産商(shāng)實際融資(zī)成本在15%以上。國泰君安研究報告稱，由于銀根不斷抽緊，資(zī)金成本高企，房地産信托資(zī)金成本也随之不斷攀升。同時，房地産調控政策緊鑼密鼓，開(kāi)發商(shāng)資(zī)金壓力陡增，房地産信托收益率也屢創新高，開(kāi)發商(shāng)的信托融資(zī)成本超過20%已成爲常态。

對于不同資(zī)質開(kāi)發商(shāng)的房地産信托兌付風險，中(zhōng)金公司報告稱，一(yī)級資(zī)質開(kāi)發商(shāng)多使用權益投資(zī)及貸款等方式的信托，等價于高息貸款，且自身項目多，融資(zī)渠道廣，資(zī)金可以周轉騰挪，兌付風險相對有限；三級以下(xià)資(zī)質開(kāi)發商(shāng)多爲項目公司，信托介入較早，以股權融資(zī)爲主，違約風險較高。

據了解，在房地産信托出現實質性兌付風險前，信托公司可通過延期、“發新補舊(jiù)”等方式緩解資(zī)金壓力。而當房地産商(shāng)确實不能按時兌付時，信托公司可通過以自有資(zī)金兜底、出讓給第三方、出售抵押資(zī)産等方式償還投資(zī)者。

一(yī)位信托公司高管對記者說，除變賣抵押資(zī)産外(wài)，延期、發新補舊(jiù)和找第三方接盤隻是說明信托産品存在流動性風險，而不是真正的投資(zī)風險。從以前的經驗來看，全行業出現兌付風險的可能性很小(xiǎo)，但個别規模猛增、風險防控差的信托公司可能最先出現償付風險。